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北京土地出讓的紀錄數次刷新 誰托起了"地王"?

http://www.gfxsecure.com  來源:資源網 類別:行業資訊-行業動態 更新時間:2009-07-01 閱讀

    在短短一個多月時間里,北京土地市場上“地王”紀錄頻頻刷新。這一方面反映了當前房地產市場的回暖勢頭,另一方面也讓人們對房地產市場泡沫再起的擔憂加深。

    地方政府在繼續增加土地供應量、穩定市場預期的同時,還應采取措施讓市場在健康的秩序中穩步前行。

    6月30日,備受關注的北京市朝陽區廣渠路15號地塊拍賣落槌。40.6億元的成交價刷新了北京市土地出讓以來總價最高的紀錄。

    就在4天前,朝陽區奧運村鄉地塊剛剛創下19.6億元的成交價,并以超過15000元/平方米的樓面地價創下北京實行土地招拍掛制度以來的紀錄。

    此前,富力地產以10.22億元拿下廣渠門外10號地塊。

    不足40天,北京土地出讓的紀錄便數次被改寫,“地王”背后究竟是什么?

    一個多月里,北京土地出讓紀錄屢屢改寫

    “40億6000萬,3號,第三次!

    落槌,成交!

    6月30日下午4時40分,北京市土地資源整理儲備中心交易大廳擠進了近百家媒體的記者,朝陽區廣渠路15號地塊拍賣在此舉行。

    經過約45分鐘的激烈競拍,至17時19分,競拍號為3號的中化方興房地產有限公司力克眾多知名開發商,最終以40.6億元拍得這一緊鄰東四環的黃金地塊。

    40.6億元的成交價,比首次報價16.47億元增加24.13億元,溢價率達147%。

    廣渠路15號地使用權出讓公告顯示,該地塊占地面積約為15.59萬平方米,綜合、商業建筑面積約為7.21萬平方米,建筑規模應控制在28萬平方米以內。按照28萬平方米的上限計算,該地塊樓面地價約為14500元/平方米。

    雖沒有再創樓面地價新高,但業界普遍認為,以如此“巨無霸”的面積,能拍出接近“地王”的樓面地價,是不折不扣的“天價地”。

    廣渠路15號地塊從6月16日公開掛牌開始,至30日下午3時掛牌競價截止,先后經過11輪報價,其掛牌報價為26.06億元人民幣。最后,有11家房地產公司現場參與競拍。

    競拍者的名單上,萬科、華遠、遠洋、中信、保利、華潤、金融街、SOHO中國等知名開發企業赫然在列。然而,最后勝出的卻是并不為人熟知的中化方興。

交易編號 京土整儲掛(朝)[2009]061號
項目名稱 北京市朝陽區廣渠路15號住宅用地
位置 朝陽區廣渠路15號地
建筑使用性質 居住及公共服務設施
建設用地面積 119057.165 平方米
代征地面積 36862.6 平方米
規劃建筑面積 280121.4428 平方米
開發程度 三通一平
交易地點 北京市土地交易市場
起始價 164700萬元
掛牌競價起始時間 2009年6月16日
掛牌競買申請截止時間 暫未開始
最小遞增幅度 600 萬元
資料來源:北京市土地整理儲備中心

    中化方興是誰?

    記者在中化集團網站上查詢到,中化方興房地產開發有限公司是中化集團在香港的全資子公司,成立于2004年6月,注冊資本近7億元港幣。

    中化方興在全國范圍內開發和持有眾多商業地產項目,特別是在上海陸家嘴和北京長安街相繼投資開發了金茂大廈、開晨廣場等眾多高端房地產項目。

    背靠著雄踞世界500強之列的中化集團,中化方興的資金實力和業務規模相當可觀。

    無獨有偶,4天前以黑馬姿態拍下奧運村鄉“地王”的成都中澤置業,也是央企中國電子信息產業集團的全資子公司。

    高端土地市場上頻頻出現央企的身影,除了自身強大的資金實力,最重要的因素,是對這些地塊地段優勢的青睞。今年1—2月份,北京市土地市場僅成交20余億元。但隨著“奧運村鄉地塊”、“廣渠門外10號地”、“廣渠路15號地”等位置極佳的地塊陸續入市,土地市場開始升溫。同時,有關部門放緩開發企業付款進度,也緩解了企業資金壓力。

高預期—高地價—高房價?

    在核心區域土地市場升溫的同時,周邊區域仍然在大量低價供地。顯然,在房地產市場尚未完全企穩的形勢下,開發商對核心區域和高端項目的預期,顯然高于其他區域和普通住宅。

    盡管“地王”是個別現象,但媒體的廣泛關注和近期部分地區房價上漲的消息,加劇了人們對地價推動房價開始新一輪上漲的擔憂。然而國土資源部副部長鹿心社日前透露,據該部對100多個城市的抽樣調查,目前中國地價占房價的比例為15%—30%,平均為23%左右。地價并不是推高房價的主要原因。

    “在土地招拍掛的制度下,所謂的‘地王’其實并不是政府掛出來的,而是開發商拍上去的!迸馁u結束后,一位業內人士分析道,“開發商敢以這么高的價格拿地,必然是看好這塊地未來開發項目的價格。誰也不會做虧本生意,高地價的背后,是開發商對這一地塊的高預期!

    “以中化方興開發酒店、寫字樓等項目的經歷看,廣渠路15號很可能被開發成高端的商業地產。單價不會低于3萬元/平方米,否則很難賺到錢! 上述業內人士告訴記者,“對于地價是否推高房價,還是要具體地塊具體分析,出現一兩個‘地王’只能推高地塊的房價,‘傳染性’并不大!

    然而,也有專家擔心,頻頻出現的“地王”會對周邊區域的地價、房價起到示范效應,有可能導致房價快速上漲的范圍從核心區域向周邊地區不斷擴張。同時,“地王”改變開發商的預期,目前市場上盲目漲價、囤房囤地、捂盤惜售的情況已經有所抬頭。各界對房地產市場泡沫再起的擔憂也在加深。地方政府在繼續增加土地供應量、穩定市場預期的同時,應該對房地產市場已經出現的違規現象加大查處力度,讓市場在健康的秩序中穩步回暖。

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