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天價地王內幕揭秘:房企高價拿地多為融資

http://www.gfxsecure.com  來源:資源網 類別:行業資訊-行業動態 更新時間:2009-07-20 閱讀

      昨晚央視《經濟半小時》報道:最近,部分城市房價加速上漲。經歷過2007年的火爆之后,樓市"擠泡沫"還不到一年半,到底是哪只無形巨手,再次將房價推高?

  央視調查發現,近三年來,每一輪房價上漲,漲幅最大的都是上市房企及其控股公司的樓盤。

  與房價大幅上漲對應的是,國內一線城市的地價也不斷飆高。尤其是6月份以來,各地連續出現了一批天價地王。最近一個月,北京、上海、廣州、深圳等城市誕生的八塊地王,幾乎都是上市公司或其控股公司獲得。北京現有3000多家房企,然而,每一場高價地的競拍,參加的僅有十幾家公司,絕大部分是上市公司。

  "現在的房地產市場,游戲規則已發生改變,對非上市公司而言,土地仍然是生產資料,開發商在購買土地時,首先考慮的是地價高低帶來的風險,但對于上市公司而言,土地就變成了資本運作的工具,地價高低就不是它考慮的重點了,只要從資本運營角度對上市公司有利,它一樣可以去取。"北京一家非上市房企的董事長張寶全說。

  地產寡頭"挾持"購房者?

  權威人士分析:上市房企拿了土地以后,它的經營業績,成了股價很重要的指標,因此,為了保持它在資本市場價值的提升,它要不停地這樣來轉---高價拿地、賬面升值、更高價拿地、賬面再升值……

  "對上市公司而言,它拿地的時候,土地只不過是它們融資的一個工具。長此下去,非上市公司將失去拿地的機會,而土地資源會越來越集中在上市房企手中,地產寡頭一旦形成,土地一旦被它們攏在手中,所有的購房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價的高潮。"地產界資深評論人楊少鋒擔憂地說。

  上市房企"股市樓市雙豐收"

  央視調查發現,某地產巨頭(上市公司)最近公布的6月份銷售數據,當月銷售金額比2008年同期增長57%。引人注目的是,一個月內,該巨頭在全國的所有樓盤平均漲價11%。這意味著,它屬下所有的未賣掉的房子,整個預計收入增加了11%,因此,也體現在它的股價的上漲上。

  與此同時,在一個月內,該巨頭共競拍了八塊土地,支付的地價款40多億元。伴隨著房價和地價的上漲,其股價也大幅飆升,7月初的股價與其去年底相比,漲幅達120%。楊少鋒分析:這個時候,上市房企就趁著股價高位,去融資、配新股、增發,這幾年來,幾乎上市公司每一輪囤地的背后,一定是它們在股市上融資,而融資之后,它一定會把這個錢用來囤地。

  "房價上漲目的是為了推高股價,股價上漲目的是為了融資,融資的目的是為了去拿地,而拿地、拿天價地,反過來又會推動房價上漲、股價上漲。在這一輪的游戲中,上市房企實現了股市、樓市的雙豐收。"楊少鋒說。

  暫無地王因閑置被收回

  按照規定,開發商拿了土地后,必須在兩年內開發,但兩年后這些天價地開發的樓盤,如果價格達不到獲利要求或者虧損,這個風險和損失由誰來承擔呢?張寶全直言:"除了它的用戶以外就是它的股東。"

  央視稱,去年初,國務院辦公廳曾下發通知指出,土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回。但實際上,這個文件并沒有執行下去。陽光100置業集團董事長易小迪說:"目前政府收回土地的案例非常少,為什么呢?因為這是個模糊概念。我買下2000畝地,我開發了100畝,叫不叫開發?另外,我在做規劃,你政府沒批,因為我把規劃做得很復雜,你政府沒批,我怎么動工?"

  易小迪告訴記者,2007年全國出現的10家地王,沒有一家被有關部門無償收回。數據顯示,在2007年全國主要城市排名前10位的地王中,僅有兩家完成開發,有三家已開工,一家退地,有四家至今土地還在閑置。

  另外,證監會在去年3月已明確,如果上市公司是將資金用于囤積土地、房源,或用于購買開發用地等,證監會將不予核準。但是,至今并沒有一家房地產上市公司受到過處罰。

  部分城市商品住宅均價漲幅
  城市09年6月相較08年12月漲幅
  廣州33.2%
  上海27.5%
  深圳26.9%
  武漢16.1%
  重慶13.0%
  北京12.0%
  南京11.4%
  成都9.6%
  天津3.9%
  杭州3.5%

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