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市場由冷轉熱須高度關注——當前土地市場形勢分析

http://www.gfxsecure.com  來源:中國國土資源部 類別:行業資訊-行業動態 更新時間:2009-07-23 閱讀

編者按

    7月13日,中國土地勘測規劃院召開專家座談會,來自中國社會科學院、中國人民大學、首都經濟貿易大學等單位的專家學者,對當前土地市場形勢進行了分析研究。會上,專家們通過對近期土地市場的觀察,圍繞著如何認識當前土地市場形勢、如何看待當前土地市場上出現的新情況、如何進一步完善宏觀調控進行了熱烈研討。提出未來要更加注重保障性住房的用地需求情況,關注土地市場的發展變化,做到及時跟蹤,逐步實現穩定市場的目的。進一步做到信息公開、加強監管,加大對閑置土地的處置力度。

楊遴杰(浙江大學):土地市場價格漲跌主要由金融政策主導

      對于現階段土地市場價格上漲明顯的情況以及國土部門應制定怎樣的土地供應制度等問題,浙江大學楊遴杰博士認為:土地市場價格的漲跌主要由金融政策所主導,信貸政策是調控土地市場最有效的政策手段。而國土部門作為土地一級市場唯一的供應者應考慮的是制定科學、合理的土地供應制度。在政府土地供應上,應做到動態的彈性供應機制并做到技術上可行。同時應關注土地市場的變動,在變動的情況下做到土地彈性供應。

      對于現今頻繁出現的“天價地”問題楊遴杰認為,面對“天價地”這種個案應該在制度上對“天價地”有一定的應對機制,從而更好地對社會解釋,避免誤解。同時在市場調控上做到信息共享、及時發布,在土地市場上出現大幅度變化的時候,對社會公眾發布應對方案。楊遴杰還認為國土資源部應對區域性大地塊分割成小地塊出讓這種出讓辦法進行調查研究,并形成政策性、指導性意見。從而對地方政府在處理相關事宜時起到指導作用,并在技術處理上進行完備。

洪亞敏(首都經濟貿易大學):北京土地市場快速回升已成定局

      洪亞敏教授對當前形勢進行了判斷,并提出政策建議。就北京土地市場形勢,洪亞敏認為,北京市實體經濟和總的經濟形勢當前并沒有一個非常大的改觀,但土地市場的快速回升已成定局。除此之外,洪亞敏認為,房地產市場和土地市場先于宏觀經濟快速回暖,這個不是宏觀政策的管理者和制定者所希望的。

      洪亞敏認為,“天價地”是經濟運行過程當中的一種現象、一種結果,絕對不是高房價的原因。就住房政策而言,洪亞敏認為,住房是一個特殊產品,既是消費品也可以用來投資。要把握好消費和投資需求的比例,區分對待住房消費,不要把住得起房和買得起房相比較。不能混淆住房市場總量供給和供求的關系,作為消費市場應追求總量的供求平衡。對于保障性住房范圍,她認為,過多的干預、變化過快的政策一方面會影響市場效率,同時也會增加市場的不確定性和市場主體的投機性。住房保障應該保障最迫切、最基本的需求,其他的交給市場;谶@樣一個基本的觀點,洪教授認為“天價地”是一種現象。從市場發展角度看,市場主體是理性的經濟人,當然不理性的投資者也會有,偶爾的不理性,不必太在意。

      洪亞敏認為,下一步應關注以下幾個方面:隨著市場逐漸企穩回暖,應關注防止經濟出現過度衰退政策的調整;應關注征地拆遷補償費用的快速上漲對土地成本的影響;應關注土地一期開發方式、模式對土地成本的影響;應關注“天價地”的市場保障范圍。洪亞敏教授提出以下幾點政策建議:

      其一,政府應該制定物業稅費、房地產保險費出臺的時間表。

      其二,應當進一步加強科學編制和進度的合理執行。

      其三,加強監管,避免對市場不利的行為出現。

      其四,加大信息公開力度,建議中央及地方政府不僅要公布相應的信息,同時也應把一些相對細化的信息提供給社會研究機構,讓他們參與分析,給社會提供更多的信息來源。

      其五,適當改變主流宣傳的基調。在經濟尚未企穩的情況下,鼓勵中低收入特別是低收入居民買房不是一個好辦法,因為一旦被“套”在買房行列中的話,就會抑制其他消費,這對于居民個體和整個社會來講都是不利的。

      其六,加快市場經濟發展,尊重住房市場機制。鼓勵住房以舊換新,舊房置換下來用作廉租房。這樣做既滿足了各個階層居民的住房需求,同時又滿足了市場的過濾機制。

楊重光(中國社會科學院):應站在國民經濟全局分析土地市場

      中國社會科學院楊重光研究員對當前土地市場進行了分析判斷,并提出相關建議:

      一是土地問題的復雜性。它跟整個世界經濟的格局、經濟社會的發展密切相關,跟國家的產業等都有密切的關系。因而土地問題同其他的商品一樣,要與整個世界經濟形勢聯系起來看,才能有一個比較正確的觀點。

      二是土地問題的敏感性。土地問題特別是土地市場,涉及到民生,關系到國家的發展,所以比較敏感。

      進入21世紀以后,土地市場發展是非常穩定的,雖然2007年也出現了較大波動。2008年受金融危機影響,我們的市場冷清了不少,今年的4月、5月或者說5月、6月也出現了新的跡象。我們考慮到它的復雜性和敏感性,分析它究竟是正常的還是不正常的,面臨著什么問題?原因是什么?它反映了我們整個國家經濟發展當中的一些什么問題?這樣,我們不光在土地領域和通過土地系統來提升工作效力,同時我們也能夠站在國家的層面上來考慮對策,提出我們的一些建議。

      這個原因究竟是什么?從國家層面上、從整個國民經濟的層面上講,至少有以下幾個方面:一是信貸政策、金融政策;二是分配政策;三是產業政策;然后是土地自身的一些問題和政策。

信貸問題

      目前國家執行了比較寬松的信貸政策,上半年我們銀行的貸款有7.3個億,其中6月份有1.52個億,這些貸款投向哪里?在資金寬裕的情況下房地產開發商又開始投入土地市場。對于大型實體企業而言,在自身行業利潤不高的情況下,都可能轉移投資到土地市場上來,中小企業和一些中小民營企業的資金也將轉移到購買土地或者房地產上來。另外,中國居民儲蓄主要是有錢人的儲蓄,還有外國資金,加上金融機構大量的房貸,貸款當中相當一部分是投向房地產的。由于信貸的增加、流動性的增加,加上國際上大量印制鈔票,土地作為一種實物資產或一種實物財富,吸引大量資金投資到房地產。所以,表面上是土地問題,但實際上是一個信貸問題。

分配問題

      中國巨大的財富集中在少數人的手里,特別是具有壟斷地位、壟斷性質的大型國有企業。分配不均衡,造成收入不均衡。大部分人收入相對于房價偏低,顯現出房價高的問題。因而,分配不均衡也是一個問題。

產業問題

      產業的發展需要金融政策、分配政策的配合。除了以上金融和分配問題以外,土地供應、土地市場還是很理想的。對這種現象我們要密切關注,金融、信貸、分配上的問題發展下去確實會形成新的恐慌,所以我們要高度警惕新的恐慌的出現。如果金融問題不解決,信貸問題不解決,房地產泡沫就不會破滅。實際上泡沫本身就是一個金融問題,只不過表現在土地上?傊,土地問題非常復雜、也很敏感,所以要高度重視。

俞明軒(中國人民大學):“天價房”不是“天價地”形成的

      針對當前“天價地”頻現的情況,中國人民大學副教授俞明軒認為:“天價地”是指一個城市里面超乎尋常的土地價格,是局部地區比較高的價格!疤靸r地”的主要特征是:“天價地”的形成所依賴的基礎通常是稀缺資源;“天價地”的形成是競爭的結果;“天價地”是個別價格,而不是一般價格。

      在如何看待“天價地”的問題上,他認為:“從本質上說房價決定地價,消費者決定開發商。研究結果發現,‘天價地’沒有形成‘天價房’,‘天價房’也不是‘天價地’形成的!

      “天價地”的成本不僅僅是表面成本?赡苓含有很多其他的“成分”。比如有人想通過“天價地”起到一個宣傳的作用,上市公司追求利益,拉動其他樓盤的快速銷售,增加一個地區的占有率,為了先期占有一個市場進行額外的投入等等。因此我們一定要理性認識這個價格不是一般的價格,不應作為我們合理的參照物。如果我們把 “天價地”看作一般價格,就違背了對價格形成的一個基本認識。

      “天價地”的獲得有可能會形成風險,這個風險應該由企業自己來承擔。政府應該對“天價地”進行監管,引導消費者理性消費,而不是替代市場去決定價格。

       需要強調的是,“天價地”仍是“個案”,而不是一個普遍現象。一定要從理論上和實踐上都要防止“天價地”的蔓延和跟風現象,當然更要避免恐慌現象的出現。市場上一些個別商品高價出現,只要不影響其他商品,都是正常的。俞明軒教授針對當前的土地市場狀況,提出了政策建議:

要確保保障性用地的供應。確保保障性用地的供應,注意三個問題——科學規劃、配置合理、配置有序。今后供地應分用途、分類別區別對待。對商業用地以小地塊供應,對住宅用地要保證其有利于規劃和整個小區的綠地規劃等等,對于工業用地還要考慮到性質。

      要加強土地供應的適度監督。針對“天價地”,我們重點防范企業把自己應承擔的風險轉讓給政府承擔(社會承擔)。適度監督更多是指按照掛牌、拍賣、招標過程當中事先確定的規劃指標來進行,某種意義上對規劃指標的改變就是社會資源的再分配。

      應該改革不動產稅收體系。不動產稅收總體上分為流轉和保有的建設。當前,對保有環節的稅收還存在一些問題,保有環節稅收的開征有利于提高土地資源的集約利用,更加珍惜和合理的利用土地資源,對于保有環節的成本增加,也會使得購買人在購買土地和房地產的時候更加謹慎和合理。因此建議政府盡快公布物業稅的時間表和路線圖,分類分步開征物業稅,對于商業型的物業應該先開征等等。

      應該完善土地金融制度。土地作為資本的屬性,在資本市場里面具有巨大的作用,泡沫問題的本質是金融問題,而不是土地問題,土地僅僅是作為泡沫問題的一個門徑和工具,所以當前進一步完善土地金融制度,使信貸政策和土地政策相互協調、相互配合,在宏觀調控中使其盡快發揮作用,仍是我們當前工作的重點。

      此外,俞明軒還表示,當前大家在關心房價的同時,也格外關注土地的價格,這說明人們不僅僅關心事物的現象,更關心事物的本質。同時也說明,土地有參與國家宏觀調控的作用。但是從未來市場發展角度看,土地參與國家宏觀調控的任務還比較長遠。之所以這樣說,這是由土地的根本屬性決定的,我們以前講土地是資源、資產,但是現在提出土地具有三種屬性,即土地不僅僅是資源,也不僅僅是資產,它還是一個重要的資本。土地具有資源、資產、資本的屬性,這就決定了土地與房地產市場以及社會經濟的平穩發展是密不可分的,既關系到經濟社會的健康發展,同時又關系到國計民生。

薛紅霞(廣東省土地估價師協會):地價占房價的比例是很低的

      薛紅霞秘書長首先通過廣州的實際案例說明,開發商在投資地塊時算的是總體價值,對于區位條件好的地塊,競拍下來,無形中也為開發商帶來了廣告效應,即便拍出的價格略高出預期,也能通過后期上市的地塊的拉動,“失之東隅,收之桑榆”補回來。以廣州6月10日成交的“微型”高價地為例,該高價地起初也是掛牌出讓,后調整為拍賣出讓,價格由掛牌時的6029元/平方米,拍出每平方米15000多元,但由于該地塊總面積只有2萬多平方米,總地價只有3.45億元,因此開發商認為很有炒作前景。其原因是該開發商另有一個項目“新惠云景”,建筑面積大概12萬平方米,現在的房屋售價已達23000元~25000元了,通過“新惠云景”的大地塊的獲利來支撐“微型”高價地,實際算下來分攤到“新惠云景”這個項目上的成本,僅相當于在現有的售價基礎上每平方米增加了900多元。因此,總體上是可操作的。

      針對房價、地價的關系,薛紅霞也通過廣州的實例,如珠江新城等,以及比較偏遠的樓盤說明,地價占房價比例是很低的,萬科開發的房地產,地價占房價比例是23.23%,保利開發的房地產,地價占房價比例是24.73%。

      針對是否存在地價推高了房價的現象,薛紅霞引用了廣東省一位資深專家的分析結果說明,在高于2007年廣州住宅地價平均樓面地價4622元的27塊地當中,按照正常的開發周期是以18個月到2年計算。目前市場上已經發售的僅有2塊地,在售的有1塊地,動工還沒有發售的有3塊地,剩下的大部分還沒有進入市場,即實際上那些比較高價的地塊還沒有進入市場。這也就談不到地價推高了房價。

朱道林(中國農業大學):房地產市場是一匹野馬,韁繩就是金融

      朱教授首先對2007年至2009年土地市場乃至房地產市場的變化情況進行了簡要總結。他談到土地市場從流拍到火爆、從底價出讓到再次出現高價地,經歷了“冰火兩重天”。造成這一局面的主要原因是宏觀環境與背景的變化,即在2007年房地產市場的熱銷期過去之后,2008年宏觀調控措施逐步到位,起到了“踩剎車”的作用。加之美國金融危機和后來引發的全球金融危機,致使土地市場量價齊跌。2009年在我國政府的政策引導下,土地市場出現了復蘇跡象。

      針對目前的土地市場,朱教授提出房地產市場是一匹野馬,韁繩就是金融。當前土地市場的復蘇說明了我們宏觀調控取得了成效,投資4萬億元起到了效果。在近期地價監測和土地市場監測的報告數據上,朱教授指出從地價上看,長三角和珠三角的同比數據為負,這表明以產業為主的城市對市場投資與救市資金的反應肯定要慢一些。與此相反,一些渤海地區,尤其是資源性的城市,在這一點上就反應得比較快,相應同比數據就為正。從土地市場供應上看,西部土地供應提高的水平大于東、中部,也印證了這一原理。

      針對“地王”與“天價地”,朱教授提出,首先,它們都是通過招拍掛確定的價格。北京目前出現的幾個“地王”均是在先掛牌、后拍賣的基礎上產生的,它是公開市場制定的價格。其次,目前確實有市場需求存在。在2008年在整個房地產市場調控預期還不是很明朗的情況下,加之金融危機的影響,絕大多數房地產開發商沒有去賣地。到了2009年,在目前宏觀調控處于一種放松階段的情況下,買地的預期肯定是有的,從短期內爆發也是一種正,F象。再其次,“地王”與“天價地”源自其特殊的區位條件和特殊的設施。以廣渠門的“地王”為例,它是目前北京二環之內還能夠推出的為數不多的地塊,區位的稀缺性造成了開發商的競爭?傊,“地王”與“天價地”的出現都是市場行為的結果。

       針對短期內市場復蘇過快,“冰火兩重天”所引發的系列問題,朱教授提出,首先,市場由冷轉熱這么快的原因值得關注。市場由冷轉熱這么快,歸根結底是我們信貸政策、金融政策變化過猛,大量的資金流入房地產市場所致。事實上,救市應該是救實體經濟,目前的狀況必須引起宏觀層面的關注,否則會帶來更多負面影響。

      其次,地方政府供地過程當中有一些問題需要研究。例如單宗地的供地規模過大,北京廣渠門成交土地面積為28萬平方米,事實上太大了,一期開發不了,就形成了閑置,北京應效仿南京已有的做法,實行“小宗地出讓”,這樣可以避免目前出現的這種競爭。

      最后,需要研究如何規避地方政府炒地。為了解決地方財政收入的問題,有相當一部分地方政府一直在制定土地出讓的指標,即一年必須要賣多少地,這就造成了地方政府炒地。這一問題是一個經濟基礎的問題,也是一個政治的問題,值得我們進一步去研究。此外,還需要去關注房地產市場的供應結構問題。目前房地產市場復蘇得這么快,房價不但沒有降還在往上漲,那究竟賣的都是什么房子?“90、70”政策出臺后,目前90平方米以下的房子在哪里?這些都需要我們的政府去關注。

針對今后政策導向,朱教授建議,第一,應建立對土地價格的監控制度?刂崎_發期,防止閑置土地和坐收土地自然增值的現象出現。監控土地規劃條件,防止調整規劃的投機行為。第二,應建立單宗地地塊出讓規模的控制制度。第三,充分利用金融手段調控房地產市場,歷史的經驗已經清楚地告訴我們,就地論地、就房論房解決不了實際問題,解決問題的關鍵還是采取有效的金融措施。

      針對“地王”產生后就帶動了周邊房價上漲的說法,朱教授提出,這是一種“誤區”,原因有二,其一是影響房價的因素,一個是區位,一個是基礎設施,在這里基礎設施是一個關鍵!暗赝酢背霈F,勢必會造成當地基礎設施負荷比重增加,降低當地用地效益。其二是“地王”建成投入市場,整體加大了地區內的房地產供給量,結果必然會降低周邊房地產價格;谏鲜鲈,朱教授認為媒體應該正確引導消費者不要盲目跟風。

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